外资仍然对中国市场兴趣浓厚

近日，北京辉盛阁国际公寓正式开业，新加坡总统纳丹为其开业揭幕。

“这是新加坡辉盛国际管理有限公司斥资1.35亿美元从中远集团手中购得的物业，整个项目总投资近2亿美元。”当日，北京辉盛阁国际公寓总经理张伟民在接受本报记者专访时透露，这是辉盛国际在中国开业的第6所服务式公寓，公司将在2010年底将辉盛品牌公寓扩展到20所。

辉盛国际是新加坡星狮集团旗下全资子公司星狮地产的分支。据了解，除了辉盛国际之外，今年，包括高富诺、觊雷集团、韩国未来资产集团也开始纷纷涉足服务式公寓市场。

首选京沪

据了解，北京辉盛阁位于北京CBD，高23层。“北京CBD地区驻有超过3000家公司，其中包括500余家跨国企业以及570余家外资企业驻中国的代表处。”辉盛国际行政总裁曹炳森指出，作为首都，北京始终是外资进入中国市场的一个重要门户城市，也必然是辉盛国际发展的重点地区。

“中国是外商直接投资最大的目标市场，是衡量服务式公寓行业发展前景的重要标准。”曹炳森坦言，正是看准了服务式公寓在中国市场的巨大发展空间，辉盛国际才决心在这里加大投资力度。“截至2010年底，辉盛品牌公寓将扩展到20所。”根据商务部的数据，仅2008年前五个月，中国外商直接投资金额达427.8亿美元，同比增长54.97%。

上海是外资楼市投资的另一主战场。上海方面的消息，今年以来，外资对于上海服务式公寓的收购总额高达42亿元人民币。

据戴德梁行最新数据显示，今年1月份，高富诺购买了位于长宁区的华山夏都苑中的C幢，总价为12亿元人民币。而华山夏都苑此前是摩根士丹利在2006年6月以7.6亿元人民币收购的物业；2月，来自韩国的未来资产集团从基汇资本手中收购了服务式公寓项目翠湖天地御苑18号楼，总价为9.63亿元人民币，基汇资本两年前的购买价是6亿元人民币；紧接着，凯雷也以19.9亿元人民币的价格收购了服务式公寓项目济南路8号。

买卖双方国际资本的背景足以见得外资对于服务式公寓市场的青睐。

“鉴于已有酒店供应和待售开发土地有限，外国投资者已经将目光转向合资形式开发酒店项目，或投资国内酒店管理公司。”仲量联行中国区董事总经理安瑞达向媒体透露。

长租客户保回报

众所周知的是，服务式公寓的投资回报主要依靠物业增值和租金收益，奥运概念更是放大了这种投资回报。

上述上海华山夏都苑和翠湖天地御苑的转手回报率，几乎达到了50％之多。来自北京戴德梁行的报告也显示，今年二季度，北京服务式公寓租金比一季度上涨了7.6%，市场均价涨至人民币207.3元/月/平方米。在今年住宅市场“量价双降”的大环境下，服务式公寓一枝独秀。

后奥运时代的服务式公寓能否继续走强？

北京高力国际第二季度的报告显示，截至二季度末，服务式公寓的总存量达到了5069套。同时记者获悉，今年下半年北京将有5个高档服务式公寓项目投入使用，预计将为市场带来889套服务式公寓。其中第三季度就有两个新的公寓入市。未来的竞争可见一斑。

“服务式公寓靠的不应是旅游客户，最重要还是一些长期客户。”张伟民向记者阐述着自己的观点，只要不出现大的经济滑坡，奥运结束后服务式公寓市场也不会有太大的冲击。

而张伟民之所以如此信心十足，主要还是基于辉盛系服务式公寓差异化的市场定位。

据曹炳森说，辉盛的价格定位与五星级酒店相同，客户主要针对常驻客户，与五星级酒店没有太多的交叉重叠，从产品来说，酒店式公寓房型与酒店客房相比更为宽敞，更能提供一种居家的空间和感受。

“目前，我们90%客户是公司客户，其中70%是财富500强公司。大多常驻客户在入住之前都要亲自体验公寓质量，这要求我们的品质要有保证。目前辉盛在世界各地的平均入住率达到90%。”曹炳森说。

但是，有业内人士善意提醒，一线城市受到供应量不断增加以及人民币升值的影响，未来服务式公寓可能会面临租金的压力。

同时，记者了解到，为了分散风险，一些经济发展强劲，GDP比较高且有中央CBD商务区规划的城市，也成为外资涉猎的对象。